以下文章来源于瞭望东方周刊，作者东老师
瞭望东方周刊.
深耕幸福之道读懂城人之美
图片来源：东莞市人民*府网站
本文刊载于《瞭望东方周刊》（总第期），原题为《珠三角样本》。
记者简宏妮
编辑顾佳贇
年6月，以高荷载、高楼层、高颜值“三高”为标签的东莞市“工业上楼”项目——光达制造寮步智慧谷园正式开园。园内，生产线在大楼中有序运转，楼顶就是美丽的花园。
珠三角地区分布着广州、深圳、东莞、佛山等多个制造业强市，是我国工业用地最紧张的地区之一。为解决产业扩张升级和土地高效利用问题，由市场自发和*府引导，珠江入海口两岸的制造业城市率先开启了将平铺厂房变身“垂直工厂”的探索。
在借鉴发达国家工业大厦模式的基础上，这些城市根据土地区位、产业基础、制造工艺等要求不断创新，逐渐形成了因地制宜的“工业上楼”发展模式。
用地难且贵
40多年前的珠江三角洲地区，阡陌连绵。在改革开放的号角下，珠三角地区迅速孕育出强大的乡镇企业经济，衍生出众多的劳动密集型企业，成为中国经济最具活力的沃土之一。同时，亦使其土地开发强度远超警戒线。年，深圳、东莞、佛山的土地开发强度都已超过国际公认的30%警戒线：深圳逼近50%、东莞达48.5%、佛山为35%左右，而作为佛山制造业引擎的顺德区已高达50%。
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住房和城乡建设部近日发布的《年城市建设统计年鉴》显示，在我国人口密度前十的城市里，广东占了6席。地级市东莞的人口密度居全国第二，达到人/平方公里。人地矛盾突出、土地开发强度高企是珠三角城市普遍的用地特征。
近些年，随着城镇化进一步发展，珠三角地区的工业用地不断受到基础设施和房地产用地的挤压，很多工业用地变成了商业用地。用地难、用地贵，让珠三角制造业面临巨大压力。增量工业用地一亩难求；另一方面，存量工业用地低效使用更加剧了用地困境。
据《南方日报》年8月的报道，东莞全市约平方公里的工业用地零散分布于超过2万个地块，面积小于5公顷的地块占比超90%。其中，70%的村级工业园在亩以下，60%的镇拿不出亩以上的土地承载新增产业项目。
东莞并非孤例。广东省自然资源厅等部门印发的《广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方案（-年）》提到一组数据，凸显珠三角工业用地改造的迫切性：珠三角村镇工业集聚区用地面积约万亩，占工业用地总面积万亩的31%；但年珠三角集聚区的工业增加值约亿元，仅占地区工业增加值2%。
“产业发展对土地、空间充满渴求，但珠三角地区的土地面积开发强度已逼近极限。提高存量工业用地利用效率是缓解珠三角城市群工业用地供需矛盾、推动产业高质量发展的主要途径之一。”中山大学岭南学院教授林江说，“基于此，珠三角各城市掀起工业用地改革。”
两个大动作
“制造业是广东实体经济的立身之本，为了破解工业用地之困，广东搞了两个大动作：一是为工业土地总量划定底线，这是工业用地重新分配、升级改造的起点；二是持续推动旧城镇、旧厂房、旧村庄改造（以下简称“三旧”改造）。”林江说。
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年到年，珠三角多个城市接连出台工业用地保护*策。广州市划定工业产业区块规模平方公里，要求其中工业用地占区块面积的55%以上，保障不少于平方公里工业用地。深圳市提出确保中长期内全市工业用地总规模不低于平方公里，占城市建设用地比重不低于30%。佛山市按照“保大保优、集中连片、分类分级、提高效益”原则，确定了处产业发展保护区共约平方公里，并划定“城市棕线”进行保护。东莞市划定工业保护线规模平方公里，占建设用地规模的34.7%，线内严禁改为居住用途。惠州市明确，到年末，惠城、仲恺等4个区工业用地控制线总量为.65平方公里，占城市建设用地的比例约33.31%。
“保护工业用地就是为了保护制造业，地方*府已认识到，工业用地能给产业、税收、就业等多方面带来持续收益。”中山大学粤港澳发展研究院港澳经济研究中心主任袁持平说。
“而‘三旧’改造，是国家城镇存量低效建设用地再开发*策在广东的本土化，目的是促进节约集约用地，并鼓励各城市积极创新探索。事实上，珠三角地区‘三旧’改造并非一帆风顺，遭遇的阻力不小。”林江说。
在工业化带动城镇化发展已到一定程度的珠三角地区，改造存量土地以满足工业需求，这一条路能否走通的关键，在于能否克服“工改商”“工改居”等对存量工业用地的考验。
以深圳宝安区为例：“十二五”期间，该区工业区改造项目共76个，总面积万平方米。其中“工改工”项目仅占其中的35.5%，而改造后真正用于工业生产的仅有一个，占地不到4万平方米。
“十三五”期间，深圳出台*策鼓励“工改工”。但由于彼时*策规定办公用房的容积率比生产厂房高，在投资回报上远高于生产厂房，更多的开发商还是选择把工业用地开发为写字楼。
“工改居”更是普遍现象。业内人士指出：“在‘三旧’改造过程中，把旧厂区、旧村庄等改建成住宅楼后进行销售的模式极为成熟，各方利益点也非常清楚。但如果把工业用地都用在这上面，产业空心化就不可避免。保护工业用地，难点就在于跟房地产开发抢空间、抢时间。”
总体来看，珠三角地区“三旧”改造中存在土地权属复杂、改造体量大、用地*策突破难、改造意愿难统一、利益难平衡等难题。
东莞市寮步镇横坑社区万荣工业区的改造就曾因上述难题而受阻。建成于年的万荣工业区由村集体出资建设，包括17栋厂房和11栋宿舍，占地亩。随着时间推移，园区厂房和配套设施已无法适应先进制造业生产的需求。“现在的企业大多采用自动化生产，3米层高的旧厂房不够放置机器；园区最初为玩具、鞋业等劳动密集型产业配套的宿舍也出现了大量闲置。”东莞市寮步镇横坑社区*委书记钟兆华说。年，万荣工业区提出旧改计划，但项目进展一直迟缓。
年，《东莞市人民*府关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》发布，推出“拓空间40条”及一系列配套*策。由万荣工业区改造的万荣工业智造中心被选为东莞第一批“拓空间”试点项目，“工业上楼”进入了工改“快车道”。年10月获批完成供地手续，11月拿到用地规划许可证，12月拿到不动产权证。改造后，万荣工业智造中心的年产值预计将达到20亿元，厂房租金收入至少提高6倍。
“可以说，‘工业上楼’是在‘三旧’改造基础上，开辟的一种‘工改工’全新思路和模式。”林江告诉《瞭望东方周刊》。
从“三旧”改造到“工业上楼”，意愿难统一、利益难平衡等难题如何解决？林江认为，与方向多元的“三旧”改造相比，“工业上楼”目标更明确，与城市规划的连接更紧密，在*策扶持下，原先手续不齐全的厂房和土地能够补办土地证和房产证，提高土地及其附着物价值的预期明显，这样的改造各方都乐见其成。
东莞实践
“观察珠三角城市推进‘工业上楼’，东莞是一个理想的对象。”林江说，“过去三年，东莞拓展产业空间已步入深水区。”
改革开放以来，东莞以不到全国万分之三的土地，创造了超过全国百分之一的工业总产值，被列为全国改革开放18个典型地区之一。东莞以制造产业立市，全市拥有34个工业门类，制造业体系涉及30多个行业和6万多种产品，10多种IT产品占据国际市场10%至40%的市场份额，本地产业配套率高达90%。进入新的发展阶段，面对产业空间不足这一影响城市营商环境、制约产业发展的“卡脖子”问题，东莞又成为实践“工业上楼”的先行者。
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位于松山湖功能区的松湖智谷产业园是东莞“工业上楼”示范项目，项目一期于年建成投入使用。行走在园区，可以看到一栋栋70多米高的工业大厦、来米高的产业大厦，还有一栋米的超高层办公配套。工业大厦层高从6米到8米不等，楼板荷载高达0.75吨至1吨/平方米，5吨以下的工业设备直接坐电梯上楼，9吨左右的可通过吊装平台轻松送至楼层。园区还配套有智能食堂、电影院、拎包入住的公寓等，已经成为一座“生产、生活、生态”融合的现代产业新城。
林江说，松湖智谷的实践，显示了“工业上楼”前后的三大转变。首先，效益向高产出转变。升级前，原地块的年产值是万元，年税收万元，如今年产值达亿元，年税收近15亿元。其次，产业向高端化转变。相对于原有的“三来一补”“来料加工”企业，如今项目集聚了高端电子信息、智能装备制造、大数据、新材料等先进制造企业。三是人口向高素质转变，园区吸引了高学历白领、技术工人、研发设计人员前来工作生活。
企业需要更多更好的发展空间，*府大力支持土地集约利用、向上增效。双重动力加持之下，“工业上楼”项目在珠三角受到青睐。一批按照“低成本、高标准、规模化、配套全、运营优”标准建设的产业新空间相继涌现，为重大项目和产业发展提供载体支撑。
年2月，珠海高新区首个“工业上楼”概念产业园港湾6号金鸿工业园二期正式启动，并实现了当年开工、当年招商、当年投产。年7月底，珠海高新区重点项目大湾区医疗器械生物医药产业园开工建设，项目聚焦医疗器械、生物医药产业，将打造集检测、试验、研发、生产功能于一体的60万平方米“超级工厂”。按照计划，珠海将按照一年亿元、5年不少于亿元的投入标准，实施产业园区配套翻番计划。
年2月，广州黄埔重大项目京广协同创新中心项目完成主体建筑施工，该项目涵盖工业生产、创新办公、住宿展览等功能，将建成以人工智能、智能装备为主要产业的“工业上楼”式高标准工业厂房。
按照深圳市*府要求，深圳下辖各区都需要确立1-2个“工业上楼”试点项目，推进土地节约集约利用，为先进制造业提供优质产业空间。
眼下，“工业上楼”已成为珠三角地区“工改”的主要模式之一。业内专家认为，定制化的大楼厂房增加了企业的用户黏性，从长远来看，也就增加了地区产业的稳定性。
根据《广东省制造业高质量发展“十四五”规划》，广东省计划将珠三角高端制造业核心区打造成为“世界领先的先进制造业发展基地”。一栋又一栋拔地而起的“垂直工厂”，正在成为珠三角先进制造业发展道路上的高亮路标。
服务先“下楼”
随着越来越多“工业上楼”项目的涌现，产业空间成倍增加，对企业用户的竞争也变得更加激烈。
在东莞，多个行业龙头企业入局“工业上楼”项目。信鸿集团以“工业上楼引领者”为定位，近年来不断扩大版图，目前已开发有松湖智谷、湾区智谷、常平智谷等五大标杆园区。光达制造在洪梅、寮步、大朗等镇街，天安数码城集团在凤岗和中堂等地，都分别布局了“工业上楼”产业园。
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从珠三角地区的房地产交易市场数据也可以观察到“工业上楼”项目的火热。
仲量联行数据显示，年深圳工业物业投资增长迅速，“工业上楼”趋势明显。戴德梁行数据显示，年一季度，高端制造业成交面积已占广州全部甲级写字楼成交面积的15.8%。
新增供应量上升，也造成一些“工业上楼”厂房空置率出现上升。业内人士表示，不同企业对于“工业上楼”的需求具有明显的行业特征，产业空间的布局必须与企业的需求痛点结合，高效整合楼层高度、楼层承重、电梯承重、生产工艺、噪音震动及价格成本、服务配套等因素，才能吸引来优质企业。
上下游产业链的培育对“工业上楼”的成功也十分重要，而这考验的是运营平台服务的精准度。“在园区产业链服务上做得更细致，在上下游配套上下功夫，就能让企业在园区做到零库存。”信鸿集团董事长卢煜光说。
未来几年，珠三角“工业上楼”项目数量仍会继续增加，在这样的背景下，如何适应行业发展变化，精准满足企业个性化需求，将成为园区运营招商需要直面的问题。
“‘工业上楼’可以被视为检验城市制造业素质和层级的试金石——如果这个城市新产业、新业态活跃涌现，土地资源又极为稀缺，那么‘工业上楼’是一味灵丹妙药。”中国产业地产行业智库火花S-park创始人、执行董事宋振庆说。但他并不赞成“一拥而上”，“各地有条件的城市，*府应当根据自身的产业特色、产业结构、承受能力和发展趋势，量力而行、因地制宜、按需推动”。
根据珠三角的实践，宋振庆提出“工业上楼”在规划阶段需重视“新三规合一”，“产业规划、建筑设计规划、投融资规划先行，引领后续的开发建设、招商和运营管理，在产业转型升级、产业空间优化、多维服务运营和产城良性融合方面求得最佳平衡”。
此外，在产权分割上*策适度地松绑，这将缓解开发建设方的成本压力；出台相关的配套扶持*策，培养用户习惯，将能够提高“企业上楼”的意愿度；设立专项资金扶持*策，可以减轻企业在租金和试错成本上的顾虑。“总之，‘工业上楼’是一项非常专业而系统化的工程，绝不是简单的厂房堆叠。”宋振庆说。工业要“上楼”，各项服务就要先“下楼”。
原标题：《珠三角工厂为何爱“上楼”？》