全国治白癜风最好医院 http://m.39.net/pf/a_4618897.html核心提要：
1、娇山湖两地块缘何终止出让？
2、北京路地块地价能拍到多高？
3、谁将参拍？
好地网8月27日讯（研究员张彬）徐州市国有建设用地使用权网上交易系统显示，铜山区-21银山路西地块、-22银山路西、原焦山驾校南地块终止出让，因此原定于8月28日出让的3宗铜山城区涉宅地块仅剩北京路1宗地块。
（数据来源：徐州市国有建设用地使用权网上交易系统）
本场土拍（8月28日）是铜山区下半年首场土拍，距上一场整整间隔了半年。年2月27日，美的经过13.5个小时的鏖战以16亿元竞得大学路商住地块，不仅刷新了徐州土拍竞价时长纪录，也拉开了徐州上半年土地市场升温的序幕。
时隔半年，铜山区再次迎来土拍，这场土拍又将如何呢？
出让地块信息
地块位置图（数据来源：好地大数据）
01
娇山湖两地块缘何终止出让？
娇山湖两宗涉宅地块土拍前一天突然终止出让，无疑给徐州土地市场带来一丝寒意。好地研究院推测地块终止出让最大原因是无房企报名参拍，主要有以下两个方面原因：
①地块起始楼面价过高，利润空间有限
-21号银山路西住宅地块出让面积96亩，性质为居住用地，容积率1.2，起始总价4.66亿元，起始楼面价元/㎡。-22号银山路西、原焦山驾校南部商住地块起始楼面价元/㎡，但地块性质为商住地块，住宅部分建筑体量仅3.2万方。
元/㎡的起始楼面价是铜山区涉宅地块最高楼面起价，地块即使底价成交，也是铜山区涉宅地块成交楼面价第二高，仅次于楚河金茂府地块（元/㎡）。
以地块底价成交测算，地块对应的保本房价为元/㎡。地块北侧凤凰源著毛坯洋房成交均价元/㎡，叠墅成交均价元/㎡左右，整盘均价在元/㎡左右。地块底价成交保本房价与周边新房价格相近，地块上市后利润空间有限。
②板块供应量大，市场竞争大
娇山湖板块以娇山湖风景区为依托，是徐州南区以低密住宅为主的改善板块，区域内产品以洋房、叠墅为主。
年以来，娇山湖板块已出让8宗涉宅地块，建筑体量共计.4万方，是同期徐州市区土地供应最多的板块之一，其中5宗地块容积率为1.2。区域内项目扎堆，项目间产品同质化高，竞争压力大。
板块内在售及待售项目有凤凰源著、娇山府、颐居隐山观湖、绿地湖语墅、梧桐公馆（待售），其中娇山府和绿地湖语墅在售洋房产品，凤凰源著、梧桐公馆为洋房+叠墅社区，颐居隐山观湖规划有高层+洋房+小高层。
年前7月，娇山湖板块商品住宅供应54.2万方，成交40.6万方，供求比为1.3，供大于求。其中别墅类低密产品成交37套，月均成交5套，去化较慢。截止7月底，板块住宅总库存共计万方，去化周期约19个月。
板块供应量大，项目扎堆且竞争激烈，板块市场压力较大，房企拿地积极性低。
娇山湖板块内项目分布（数据来源：好地大数据）
02
北京路地块地价能拍到多高？
北京路东地块位于北京路板块，地块体量较小，土地面积仅28亩，容积率1.6，建筑面积2.9万方，限高35米，地块形状规则。地块起始总价万元，起始楼面价元/㎡。
①周边配套成熟，交通便利
地块位于北京路板块，宗地周边商业、医疗、教育配套完善，2公里范围内有铜山万达、大润发等成熟商业配套；医院约2公里；地块周边有铜山中学、江苏师范大学（泉山校区）、启星中学等学校，文教氛围浓厚。
地块西邻主干道北京路，北侧靠近欣欣路，距在建地铁3号线翟山站约米，交通便利。
②土地市场
年以来，地块周边2公里范围内仅出让1宗涉宅用地，即泉山区航空压铸厂B地块（案名：中海铂悦府），中海于年3月27日以元/㎡楼面地价竞得该地块，溢价率38%。
从区位上看，两宗地块直线距离米左右，共享区域配套，最大的差异在行*区划，中海航空压铸厂B地块位于泉山区，北京路东地块位于铜山区。
从地块属性看，本次出让的北京路东地块为纯住宅用地，容积率1.6，土地面积约28亩。中海航空压铸厂B地块为居住地块，地块容积率2.2，土地面积69亩，但包含2.6万㎡定销房。
从地块性质看，北京路东地块优于中海航空压铸厂B地块，从行*区划及体量看，航空压铸厂B地块优于北京路东地块。
航空压铸厂B地块成交楼面价元/㎡，可售商品住宅实际楼面地价在元/㎡左右。若以中海航空压铸厂B地块可售商品住宅实际楼面地价作为北京路东地块价格标的，此时地块成交楼面价元/㎡，溢价45%。
③住宅市场
宗地周边2公里范围内在售项目有华润崑崙御、万科新都会（尾盘），其中泉山区华润昆仑御在售精装高层元/㎡，万科新都会精装高层元/㎡，洋房元/㎡。
北京路地块容积率仅1.6，限高35米，预计将打造纯洋房或低密社区。万科新都会最后一批洋房均价元/㎡，但万科地块拿地时间早，且为高低配社区，因此北京路地块项目未来入市价格要高于1.55万元/㎡。
综合考虑项目产品定位及价格涨幅，若以1.7万元/㎡预期价格拿地，则倒推保本地价为元/㎡，此时溢价率为54%，这是该项目1.7万元/㎡销售价格下零利润的溢价率上限。
综合来看，北京路东地块区位优越，地块体量小，地块起始总价仅1.52亿元，板块内商品住宅供应不足，因此地块高溢价成交概率较大，预计地块最终成交楼面地价在元/㎡以上。
北京路地块周边项目分布（数据来源：好地大数据）
03
谁将参拍？
本场土拍是铜山区下半年第一场土拍，也是铜山区时隔半年后再次出让宅地，但娇山湖地块突然终止出让无疑给徐州土地市场带来了一丝凉意。
据了解，北京路地块共吸引远洋、保利等多家房企参拍。北京路地块区位优越，地块属性优，体量小，起始总价低，是检验市场热度的较好参照。北京路地块最终花落谁家，让我们拭目以待。
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